文章最後更新於 2020 年 9 月 18 日 by 毛毛

  • 你知道銀行估價是什麼嗎
  • 擔心想買的房子買貴嗎
  • 為什麼需要請銀行估價
  • 有哪些房屋估價的資源

買房前一定要先知道: 需要準備多少現金、每個月需要還多少錢

所以瞭解銀行如何評估房貸成數跟金額,是買房最重要的功課之一,其中「銀行估價跟鑑價」這一關更扮演著關鍵的角色

毛在16個看屋必問的懶人包中,曾提到「請銀行估價」,這篇特別為大家整理了一下重點,讓我們趕快看下去吧

什麼是銀行估價

相信很多人都知道,銀行貸款的成數跟利息條件很重要,也知道這是可以談的,但其實在簽約前,可以先請銀行估價給我們參考

銀行核定的貸款成數,往往代表房子的真正價值

由於每間房子的狀況都不同,

  • 屋況
  • 形狀
  • 是否是海砂屋
  • 是否是輻射屋
  • 附近有無嫌惡設施

以上這些都會影響到鑑價的結果

為什麼要請銀行估價

因為銀行估算的價格通常偏向保守,所以

如果你買的價格比銀行估價還低,你買貴的機率就會相對的低

銀行估價有哪幾種

大部分銀行都有自己的成交行情系統,系統會有其核貸過房貸的每戶實際成交價建檔,以作為實際成交行情的參考

所以一般銀行在估價的時候有分兩種,初步估價實際鑑價

什麼是初步估價

銀行以系統及公開資訊做初步的估價,並不是實際去現場看房

因為還沒去過現場,所以會先以我們提供的路段、門牌調閱謄本,確認房子的屋齡、坪數、樓層、建材…等細節,比對自有的成交行情系統,看這一帶的成交行情是多少

如果系統中的樣本數不多,銀行就會參考政府的實價登錄

銀行估價並非絕對,只是一個參考範圍

有些房仲可能會告訴你 : 「OO捷運站附近的行情,之前我請OO銀行初步估價過,一坪大概在50~60萬左右」

看到這裡,千萬不要被唬住了

我們要先確認這個價格區間中,其比較的路段、房屋類型、屋齡是否相同

  • 地段 : 某些路段門牌可能跨區,像永安市場捷運站附近,就有中和跟永和的門牌,價格會有落差
  • 房屋類型:通常住宅大樓價格會比公寓高
  • 屋齡:通常屋齡愈高,價格就愈低

同個生活圈,價格有落差

有些區域的成交行情落差會很大,比如說

台北市的中山北路,新成屋 80~90 萬,但很多中古華廈才不到 50 萬,落差超大的吧

所以建議大家

確認仲介報給你的行情價格,是不是同一路段跟類型的房子

貨比三家不吃虧

建議大家都先估過貸款再出價,下斡旋之前,一定要2-3間銀行估價,為什麼呢

因為估價是很主觀的,不同的鑑價人員,對於房子的行情跟價值評估,判定出來的價格也會有落差,有時還落差很大

所以建議大家至少找3家銀行協助初步估價,再決定去哪兒貸款唷,以免貸款成數不夠理想造成資金缺口

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鑑價最重要的兩項因素

銀行在做房貸鑑價時,最先考量「能不能收回借出去的錢」,所以影響鑑價最重要的兩項因素,便是

  • 地段
  • 貸款人的財力

通常在蛋黃區的房子,只要不是瑕疵屋,通常能得到較高的鑑價

近幾年政府的實價登錄也成為銀行鑑價的依據,比起以往的鑑價,相對來說會更加地準確

什麼是實際鑑價

銀行實地勘查,比對成交行情資料庫做加減分項,做為房子的鑑價

由於實際鑑價需要的人力成本比較高,所以銀行在確定你的申貸意願後,才會派人到現場實際鑑價,所以一般都只會初步估價

建議大家先打電話跟銀行的房貸專員詢估價後,再用簡訊或是email提供以下的資料

請房貸專員初估需要的資訊

物件資料

  • 地址
  • 建物坪數
  • 土地持分坪數
  • 屋齡
  • 房屋類型

物件謄本

謄本除了可以幫大家獲得許多寶貴的資訊外,對於銀行估價也很重要

建議大家先調好謄本,把物件謄本&詳細資訊提供給銀行房貸專員,因為他們都很忙,提供資料可以加快他們估價的速度

實際成交資訊

銀行的貸款成數決定的兩個依據 :

  • 實際成交價
  • 銀行鑑價的結果

通常貸款成數是由以上兩者取其低,不管簽約與否,都還是會參考該物件的實際成交資訊

實際成交價格參考分為兩種狀況

  • 已跟屋主簽約,可提供合約價格供銀行參考
  • 還沒簽約,可提供可能成交的價格供其參考

申請貸款人的收入&信用

你的房貸條件好不好,除了物件本身以外,最重要的就是你的年收入跟信用了

如果你的財力狀況較好,銀行更願意給你較高的鑑價,並獲得較多的貸款成數跟更低的利率

財力條件

  • 年收
  • 在哪上班
  • 有無其它貸款
  • 名下有沒有房子
  • 有沒有其他房貸

毛毛小提醒

目前政府為了怕投資客炒房並抑制房價,對於名下有房&房貸的人,要買第二間以上的房子,在某些區域,銀行最多只能核貸六成,且利息必須在2%以上,還不能有寬限期

(如原持有的房子沒有貸款,則不受此限,且可以提列作為財力證明

其他房價估價資源

除了請銀行估價之外,下面是幾種常見的房屋估價資源,買房前記得多看多比較,才不會吃虧唷

政府的實價登錄

內政部的實價登錄平台,讓所有人都可以快速地查到市場成交價格

內政部不動產交易實價登錄網

房仲的實價登錄

除了政府的實價登錄網站,也有許多房仲提供房屋成交價格資訊的查詢唷

房地產相關平台

還有很多網路上的相關平台,提供了比較好的實價登錄搜尋介面,讓我們查詢房價更方便

銀行網頁試算

許多銀行的網站上,這幾年陸續提供了銀行鑑價與市場成交價的比對服務

結論

當你對某個物件有興趣想議價前,建議先請2~3家銀行初步估價

如果每家銀行的估價都很高,只要能買在估價內的價格,就能降低買貴的風險。但如果只有一家估的高,那建議還是參考實價登錄後再考慮吧

最後,買房是人生大事,也是這輩子最貴的一筆支出,一定要先學習再出手唷

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