文章最後更新於 2020 年 10 月 15 日 by 毛毛

「小明一直以來都想要擁有自己的家,省吃儉用的他終於找到喜歡的房子,沒想到簽約後才發現銀行核貸成數不足,手頭上的自備款也不夠支付頭期款,在毫無辦法的情況下,最後只好被迫違約,已付的20萬元訂金也被沒收…..」

近來受疫情影響,央行調降房貸利率,讓許多買房的人有機會圓夢,但並非所有的房子都能貸好貸滿,如果房子本身有狀況,銀行想貸也很難貸給你

萬一買下去才發現貸不到想要的成數,可是會讓你難瘦香菇,所以這一篇特別為大家彙整了,哪些是銀行頭疼不想貸給你的地雷屋

2個銀行評估房貸放款的重點

  • 房子本身的價值
  • 人的財務狀況

人的財務狀況需要注意什麼??

延伸閱讀 : 【信用評分懶人包】11個提升信用評分重點攻略,讓貸款條件變好的秘訣

為何房子的價值會決定貸款額度

想想看,銀行為何要借錢給你買房子?沒錯!目的就在於多賺你一些利息錢

但如果有一天你忽然還不起貸款了,銀行怎麼辦?他只能直接拍賣你的房子變現抵債

所以對於銀行來說,房子是貸款的擔保品,房子的條件也被用來決定貸款額度的評估,也就是說,銀行可以先評估房子的價值,以及其可貸款的成數

這樣大家便可以推算出,買房可貸的金額大約是多少

但這個數字只是初步評估,因為還要加上買方本身的條件(人的財務狀況),才會是銀行最後可貸款給我們的金額

怎麼取得銀行評估房子價值的結果

  • 自行找銀行做評估(提供謄本或房子地址)
  • 直接請帶看的房仲要求提供

有些認真的房仲會找配合的代書協助,分別送數家銀行估價,以便客戶詢問時提供參考,所以這些數據是可以請房仲提供的

通常他們會同時送給一家以上的銀行做貸款評估,篩選出條件最好的銀行

p.s由於成交時,買方也要付給房仲服務費,所以這些都是買方的權益唷

若買房預算非常有限,也千萬不要相信房仲說:「以目前市場行情,貸個8成應該沒問題」

因為銀行才是真正提供銀彈的人,真正可貸成數跟額度一定要銀行說了才算

銀行估價的重點是什麼?

延伸閱讀 :【房屋估價懶人包】7個銀行估價的重點攻略,想提高買屋勝率必看

8個銀行評估房子的重點指標

一般來說,銀行對於房子的估價,結果會與該區相似條件房子的實價登錄行情差不多,有時也會參考該物件待售的開價

但銀行評估的目的是,未來如果你付不出貸款,拍賣這間房子好不好脫手,所以一般會評估幾個指標

地段

沒錯,「地段、地段、地段」這向來是買房最重要的考量點之一

地段會決定房子的基本價值,與房子周遭地區實價登錄行情高低,好地段自然好脫手

建造方式

加強磚造與鋼筋混凝土(RC),安全性和價值自然大不同,脫手時的價格也不同

屋齡

房子越老,建物的殘餘價值和耐用年限越低,雖然價值不會歸零,但肯定會影響脫手的價格

土地持有面積

前面提到房子會折舊,但土地不會

一般大樓持有的土地面積比較小,透天持有的土地面積相對會比較多,估算價值也比較高

屋況

有些銀行去現場鑑價時,也會將真實屋況做考量,若中古屋有重新整修或裝潢過,價值通常也較高

嫌惡設施

宮廟、電塔、電箱、福地、殯葬、路衝..等,肯定會影響脫手時的難易度

重大瑕疵

海砂屋、輻射屋、凶宅、危樓..等,這些都被列為超難脫手的物件,一般人都不想買了,何況是銀行

套房

一般銀行不太願意承做套房的貸款,關於套房的定義,各家銀行也不太一樣,在買屋時要特別注意

9個房屋貸款超難貸的地雷屋

下面為大家彙整了9個房貸超難貸的地雷屋,出手前記得三思再三思啊

1.惡劣環境的房屋

如果房子有淹水、發生土石流的紀錄,或是蓋在有坍塌風險的山坡地上,你敢買嗎

有淹水、坍塌、土石流…等風險的建築,地處低窪地區逢雨必淹或順向坡上建築出來的房子,通常銀行貸款的成數很低或不承做這類物件

2.年紀大的老屋

通常銀行會擔心,老屋可能有結構安全問題,變成危樓被拆除,放貸條件也會比較差

老屋的定義

基本上屋齡高於30年以上,如果你貸20年,還完貸款房子可能也50多歲了,銀行也會將這個時間成本考量進去,擔心老屋在遇到天然災害損壞的可能性,所以通常房貸成數會偏低的

p.s如果是雙北地區,某些地區地段的土地價值相當高,也較有危老&都更的可能性,或許有機會跟銀行爭取到更好的貸款成數

3.夾層屋

有二次施工過的夾層房屋,因為有結構承重跟違法的問題,所以銀行放貸也會相對保守

4.凶宅

發生過事情的房子你敢住嗎?或許你八字夠重,但未來好不好脫手也是考量的重點,所以通常銀行是不太會承貸的

5.有風水瑕疵的房子

「一命二運三風水屋」風水命理是寧可信其有,尤其是老一輩的人特別重視
如果你買的房子有風水上的瑕疵,未來脫手肯定也是困難重重,通常這類物件核貸的成數也不高

6.有土地使用區分問題

只要你買的房子屬於工業區或是農業區的住宅,一旦被舉發都會被要求限期內改善,不然是可以連續處罰的,這類物件轉手率很低,通常銀行放貸的成數也偏低

7.投資客過度炒高的區域

當某區域的房價被投資客炒高,造成餘屋過多的情況,自然也會被政府列管為限貸區域

比如說 新莊副都心、淡海新市鎮..等等

一般銀行會視兩個指標調整區域核貸成數

  • 區域行情是否被過度炒作
  • 賣壓大小

所以這類物件也是不碰為妙

8.小套房

每間銀行對於套房的定義不盡相同,但由於坪數小,每坪單價相對被拉高,房價成長空間也較小

通常小坪數套房轉手不易,因此銀行在這一塊通常核貸的成數較低

9.僅有地上權

「有土斯有財」只有地上權沒有土地的房子,只會越來越沒價值

想想看,地段上漲卻與房子無關,這種物件銀行能核貸的成數自然也很低

如何避開貸不到的窘境

確認物件貸款條件跟個人信用狀況

為了避免貸不到想要的成數這種窘境,簽約前最好請銀行評估該屋的可申貸額度,也衡量自己的信用狀況

爭取合約上的解約備註

建議大家在買屋簽約前,看能否在合約上加註:

尤其簽訂斡旋書時,一定要爭取將此條款載明,簽約時則當作附約,如果銀行無法核貸足夠成數時,買方可依此為依據,避免被沒收訂金,來確保自身權益

p.s實務上大多數屋主並不會同意加註

延伸閱讀 : 【買屋斡旋懶人包】13個斡旋的重點攻略,快速拆解斡旋地雷

結論

房地產的知識真的是眉角特別多,若沒有學習就出手,其實很容易吃虧受騙

尤其貸款又是買房中最重要的流程之一,希望大家看了這篇後,都能貸好貸滿唷

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