文章最後更新於 2020 年 9 月 10 日 by 毛毛

很多人都想買房,卻不清楚自己想買房的目的跟需求是什麼?

伴隨著買房的需求不同,我們的買屋策略也會不一樣唷!

這篇文章會告訴你,買房前一定要思考的問題? 買房獲利的方式又有哪些?

一般人會買房,主要有三種需求

  • 自住
  • 投資
  • 置產

房子應該是一輩子最貴的資產,所以就算是自住,也要考慮到未來增值的潛力,這一點非常重要!

投資房地產跟股票的獲利模式

其實買房子獲利的模式,概念上跟股票的獲利有點類似

投資股票的獲利來自

  • 持有期間分配的股息(股票股利+現金股利)
  • 出售時賺的價差

投資房地產的獲利來自

  • 持有期間獲得正的現金流 (出租賺租金
  • 出售時賺的價差 (資產增值

買房投資獲利策略

賺價差

如果買的是預售屋,簽約之後就要依約定,照工程的進度付錢,

而且因為房子還沒蓋好,也無法出租,所以在持有期間會有負的現金流,只能出售時賺價差

現金流跟價差我都要

如果買的是蓋好的房子(新成屋或中古屋),可以同時有

  • 持有期間獲得正的現金流 (出租賺租金)
  • 出售時賺價差

買房前想好自住或投資

了解房地產的獲利模式之後,我們可以先思考「買房是為了自住還是投資?」

不管是自住等增值還是純賺價差,買房前都是要做很多功課跟學習的!

自住等增值的穩健派

你可能會問  : 「為何房子是買來自住,卻還要兼顧增值的潛力呢?」

因為一間房子真的很貴 !

雖然現在我們買房是自住,但未來伴隨新的家庭成員加入後,可能就會有換屋的需求

這時候你自住的房子若有漲價增值,賣出後資產自然就能增加瞜!

我想應該沒有人會希望自己房子不會漲吧?XD

3種自住等增值方式

  • 中古屋
  • 新成屋
  • 預售屋

中古屋 (公寓電梯大樓)

通常屋齡5年以上都可算中古屋

超過15年的中古屋要注意

水管、糞管、電線、廚房的迴路都要更換

尤其是廚房的迴路若沒做好,會跳電,這關係到居住安全,一定要更換!

不要買剛裝潢過的房子

剛潢過就要出售?通常這都是投資客的房子…

【常見的房仲話術】

「房東不是投資客,是設計師!因為要去大陸發展才不得不賣..」

因為投資客,通常不太重視裝潢的細節跟品質,所以不建議買剛裝潢好的房子

鄰居素質跟管理非常重要

鄰居的素質跟我們的生活品質息息相關,中古屋的鄰居入住率通常很高,所以買屋前一定要特別先調查好

無電梯公寓確認頂樓加蓋的環境

確認頂樓加蓋有沒有蓋滿,如果有蓋滿要注意

  • 是否會影響逃生
  • 無法曬棉被或衣服

延伸閱讀 : 新手買房該如何看房|超實用的購屋實戰班看屋課不藏私分享

新成屋

屋齡3年內都可稱為新成屋

如何買到新成屋

  • 仲介或屋主買二手
  • 代銷/建商買剛蓋好的新屋

買新成屋前,要特別注意「貸款成數跟利息」 (估價會影響貸款

 常見的建商話術

「因為現在央行打房,所以他們的房子最多只能貸7成」

真的是建商說的這樣嗎?

NO ! 還是很多房子可以貸到8成、9成甚至全貸都有可能

注意銀行估價

如果這個房子只能貸到7成,原因只有一個 : 就是賣太貴了

通常建商賣新成屋時,都會跟銀行談「整批的貸款」,所以成數跟利息應該會比較好才對!

所以通常連建商賣的新成屋貸款都只能貸到7成,那表示銀行估價估不到成交價,導致貸款不漂亮!

預售屋

因為還沒蓋好風險較大,所以挑選跟議價都需要特別謹慎

購買預售屋特別注意

議價

價格必須等於或低於附近的新成屋

我們是用現在新成屋的行情,或是低於新成屋的行情,買下2~3年後的新屋

不確定因素高

你覺得新成屋跟預售屋哪個會比較貴?

假設所有條件都一樣,屋齡越新就越有價值,所以理論上預售屋會比較貴

但因為預售屋是還沒蓋好的房子,有太多不確定因素,有一定的風險,所以價格一定要比較便宜

建案挑選

建案挑選非常重要(格局、公設、外觀設計、建商評價

p.s 建議不要因為建商名氣而買屋,還是要客觀的評價分析整個建案,實際去現場看看比較好!

延伸閱讀 : 拆解小資財富翻轉的秘密? 超強理財攻心術課程心得評價

心臟強大的賺價差派

賺價差顧名思義,就是你得「買低賣高

4種賺價差方式

  • 純物件買賣 (中古屋/預售屋
  • 整層收租等增值(新成屋/中古屋
  • 隔套收租等增值(新成屋/中古屋
  • 預售屋投資

純物件買賣 (中古屋/預售屋

不出租,買來就準備出售

純物件買賣的重點

實價登錄後,短期價差難以操作

若短期未成功出售,預售屋的分期工程款項以及稅費繳得出來嗎

房地合一後操作難度更高

中古屋短期沒成功賣掉的話,貸款利息跟持有時的稅費,都是墊高成本吃掉獲利的兇手

可能就要設置停損點,看能否轉換成現金流的投資策略

整層收租等增值 (新成屋/中古屋

整層收租等增值的重點

管理相對簡單

比起隔套收租管理較簡單,只會面對一組房客

未來可以賣給自住客或是有小孩的家庭

以低於市價或估價買進

因為整層收租的租金較低,通常抵掉貸款利息之後,剩下的獲利空間較小

主要的獲利會以出售的價差為主,所以注意要用低於市價或銀行估價買到

增值能力

房地產 = 房子 + 土地會增值的通常是土地

房子會隨著時間折舊而貶值,土地會因為地段好而增值

預估房價景氣週期

注意政府的政策面、人口紅利以及市場供需

裝修成本控管

裝修成本會影響到獲利,一定要謹慎評估

租金市調

出租前做好市調,招租效率會更好

租客篩選

招租時租客篩選要做好,以防房客品質太差或想不開,導致房子掉了價

買進就要考慮到出售

買入物件時,就要想著未來能不能脫手

隔套收租等增值 (新成屋/中古屋

隔套收租等增值的重點

選擇自行隔套/或買現成隔好的

其實都可以,注意地段跟相關法規

做好租金測試跟市場需求

留意之後隔好租不出去或租不到想要的價格

裝修品質/工班信任度

隔套的管路跟水電的配置,都比一般住家更複雜

找有隔套經驗跟口碑好的工班會比較安心

租客篩選&管理

招租時租客篩選要做好,以防房客品質太差或想不開,導致房子掉了價

N年後出售給想當包租公的人

這是隔套的好處之一,因為已經隔好,未來想脫手時,自然也是個賣點

預售屋投資

挑選有增值潛力的預售屋

預售屋投資的重點

降低買入成本

用現在或低於新成屋行情的價格,買2-3年後的新屋

建案挑選評估

建案挑選非常重要 (評估點 格局、公設、外觀、建商評價)

各期的現金流準備

預售屋雖然可以分期付款,比較沒資金壓力,但每一期工程款還是要事先準備好

如果交屋前沒賣掉,就要轉為整層收租

購屋需求不管是自住、投資或置產,都需要考慮增值的潛力

避免愚蠢稅造成的損失

不管你是要自住還是投資,買賣房子的過程中,任何一個環節不慎,都有可能因為錯誤的決定,造成重大的損失!

所以強烈建議大家,在做任何投資之前,都要先透過學習跟了解要投資的工具或物件,才不會讓自己無故賠了冤枉錢唷!

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延伸閱讀 : 小資買房新手必推課程|邱愛莉的購屋實戰班評價心得

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