文章最後更新於 2020 年 9 月 9 日 by 毛毛

受到疫情影響,很多朋友又開始對房地產有了興趣

毛毛最常聽見 「我到底適合租房子還是買房子呢」

其實很多人心中都有這個疑惑,今天就讓毛帶你一起探討這個話題吧

希望看完這篇,可以幫助你判斷自己適合租房還是買房

釐清買房的目的

再探討要買房還是租房前,先搞懂你買房的目的是什麼

投資

如果買房之後將他出租,讓別人來幫我們繳房貸,過了20或30年後,

  • 房子是我們的
  • 房價上漲,還能脫手賺價差

居住需求

房子是一種剛性需求

家其實像是避風港,當你沒錢時不至於流落於街頭

家庭需求

買車像是負債,但買房會有更多的機會,讓家人彼此關係更緊密

有自己的房子,也會讓家人比較安心,有安全感

這邊提醒大家,房子是一輩子最貴的資產,買房的眉角很多,買房前還是要透過學習,買房時才不會賠錢又傷心阿!

看看毛毛在哪裡學習房產知識

延伸閱讀 : 小資買房新手必推課程|邱愛莉的購屋實戰班評價心得

探討完目的後,接下來看看

你對房子的具體需求

地點

工作和家庭兩者兼顧

通常我們會希望離工作地點比較近,離家人又不會太遠,這樣比較能兩者兼顧

你跟另一半的長輩住哪裡

希望住的離爸媽近,還是離另一半的爸媽近

偏好的地點

比如說 你想要住在永和的四號公園旁邊,還是大安森林公園附近

格局坪數

室內需要幾坪?格局?

以台灣的電梯大樓或社區來說,大部分的公設比是30~35%

所以你買了一間1500萬的房子,大約會花500萬在買他的公設

(公設用的到還好,就怕你買房後都沒用..冏

房子類型的需求

  • 需要電梯嗎
  • 需不需要車位
  • 需要收發室跟管理員

屋齡多少可以接受

以雙北來說,老屋很多都超過25~30年

其他需求

學區

很多家長因為有小朋友,買房時也會考慮到學區的問題

開窗能見大自然

這個要看附近有沒有公園

建議大家可以先想好內心明確的買屋需求

寫出你的買屋需求

  • 我想住在哪個地點
  • 屋齡幾年
  • 要不要車位
  • 權狀幾坪 (扣掉公設占比的室內幾坪
  • 房屋類型

無電梯公寓跟電梯大樓的每坪單價就有落差

範例

我想住在

地點

捷運永安市場站附近,步行10分鐘內

屋齡

約40年內

需求

不用車位

權狀幾坪

權狀30坪,室內坪數22坪

房屋類型

你喜歡電梯華廈還是公寓呢?

調查市場行情

知道自己的需求之後,就能開始去調查我們需求相對應的行情了

租金行情

寫下住的需求後,如果想租這樣的房子,每個月要付多少租金

買賣成交行情

如果我想要買這樣的房子,每個月要付多少房貸

買房自備款預估

  • 頭期款 : 總價 * 20~30%
  • 稅費 : 總價 * (1~2%仲介費)+(3~6萬稅費)
  • 裝潢 : 裝修、佈置、傢俱、家電

頭期款是什麼

簽約之後到交屋之間要付的錢,這裡預估總價的2~3成僅供參考

因為如果你比市場行情買貴了,就貸不太到總價7~8成以上的金額

或者是說你買的是套房,銀行就不承作

每間銀行對套房的定義都不同,主要分兩大類

「建物權狀總坪數(即:不含車位的坪數)<15坪」

「主建物+附屬建物坪數<12坪」

盤點你的資源

當預估完需要多少自備款後,下一步就要做資源盤點了

  • 我們跟另一半的存款有多少
  • 有沒有額外的獎金
  • 有沒有長輩會資助
  • 是否能用保單借款
  • 是否能用老屋增貸

貸款試算

除了頭期款之外,也要先做好貸款的試算

看看每個月要繳的房貸,自己是否能負擔

如何判斷房貸占收入幾%,夠不夠生活

在591跟House123 的官網都能作房貸試算唷,連結如下

591房貸計算器

House123房貸還款試算

大家可以試著在試算表填入

  • 預估貸款金額
  • 貸款年限
  • 寬限期多久
  • 貸款年利率

就能快速算出你每月要負擔的房貸是多少唷

另外房貸攤還的部分,主要分為兩大類

本息平均攤還法

每月攤還本金與利息的總和固定,較容易掌握還款預算

p.s大部分的房貸都屬於這種

本金平均攤還法

每月攤還的本金固定,所以利息會越繳越少,越後面越輕鬆

你負擔得起房貸嗎

很多專家說,每月房貸支出不要超過家庭總收入的1/3

比如說

家庭每月總收入是9萬,房貸就不要超過3萬,負擔會比較輕

但1/3的比例建議,還是要看實際狀況而定

如果每月家庭總收入30萬,那可能房貸支出15萬都夠過生活

反之,如果每月家庭總收入才3萬,那房貸支出1萬都覺得負擔太重

判斷買房跟租房的關鍵

寬限期每月利息跟租金哪個高

比如說

小明目前每月房租2萬5,以她住的房子來說

如果用買的,寬限期內每個月利息是1萬2,

每月現金流瞬間能節省一半

寬限期結束後,本息攤還的負擔會太重嗎

看到這邊你會說「毛哥不對啊,寬限期還是會結束阿,那不就要開始還本金了嗎」

沒錯,寬限期有一天會結束

所以你得先思考,當寬限期結束時最重要的兩件事

  • 付完房貸負擔會不會太重
  • 有沒有生活品質

其實房貸是變相的儲蓄

繳房貸這件事,只是換個方向想

比如說

小毛今天買房,總價900萬,貸款720萬

過了5年,小毛把房子賣出,收入1100萬

請問我們會拿回多少的現金呢

持有期間只繳利息

如果持有房子5年,5年間不斷延展寬限期,每月只繳利息

那賣出後,就要先還掉房貸720萬

真正拿到的錢是1100 – 720 = 380萬

持有期間本息攤還

如果持有房子5年,5年間,每月本息攤還,還了本金120萬

那賣出後,就只要還掉房貸600萬

真正拿到的錢是1100 – 600 = 500萬

其實我們中間還掉的本金,在你賣出房子的瞬間,都會回到你的身上

所以剛剛說是變相的儲蓄,大家大概有一個概念了吧

買房其實像跟銀行租房子

如果你租房子,自然每個月要付租金給房東

當買房自住時,銀行幫我們出了一筆可觀的貸款金額,這樣看起來,房子其實是銀行的

我們每月都要付利息給銀行,這樣銀行是不是有點像房東呢XD

房子有無增值的潛力

跟房東租房子,房子漲跌自然跟我們無關

但如果買房子自住,房子的漲跌就大大有關係了

因為自己的房子漲了,等於你的資產增值了

如果買不起,願意修正條件嗎

如果你列完需求,也調查完需求相對應的行情,卻發現自己負擔不起,怎麼辦

如果當下你還是很想買,就只能修正一下自己的條件了

修正房屋類型

本來想買電梯大樓,條件就得修正成華廈

因為單價比較便宜,公設比也比較低,一樣的權狀坪數擁有更多的室內坪數

就可以降低總價預算了

修正地點

本來想買在景美,願不願意過一個橋改買在新店

通常離市中心越遠,單價會越低,這是種距離換取價格跟空間的概念

我適合租房還是買房呢

你應該還是有所疑惑,讓我們繼續看下去吧

盤點資源夠嗎

  • 自備款有多少
  • 貸款額度多少
  • 貸款支付能力

如果資源不夠怎麼辦

  • 先租房子,學習好的理財觀念
  • 養成好的消費習慣,開源節流
  • 想辦法提高工作收入
  • 盡快存下第一桶金

從機會成本思考

不需要住宿成本,或住宿成本低

如果你現在可以住在爸媽或親戚的房子,不需要付租金,現金流通常會是正的

那其實也可以思考一下,目前有需要急著買房子嗎

你也可以先慢慢存下一筆錢,這筆資金可以靈活運用,看有沒有其他增加被動收入滾大本金的機會

租金成本太高

如果你現在是租房子,房租又很貴,不如就開始存錢看房吧,因為買房對你來說真的比較划算

每個月租屋成本比較高,應該要開始開源節流

想辦法做預算的分配,開始存頭期款

#1

每月租金10000,用1.6%房貸利率試算

金額就相當於貸款1000萬的利息

#2

每月租金20000,用1.6%房貸利率試算

金額就相當於貸款1500萬的利息

從消費習慣思考

如果你的收入很高又穩定,但是消費習慣不太好,常常變成月光族

那毛建議你可以趕快存下第一桶金來買房,這也是剛剛提到的「養成變相的強迫儲蓄」

從需求面思考

你的工作型態如何

如果你還沒落地生根,工作地點常常換來換去,或是很頻繁的出差或國外駐點,那其實也不太適合買房子

因為房地產的變現性比較差,當你要去海外駐點或是換工作地點時,要處理房子會比較麻煩

這時租房子就會比較彈性

家中有長輩或小朋友

如果家中有高齡長輩

台灣的租屋市場,對老人比較不友善,很多房東不願意將房子出租給老人家

(因為會害怕老人家在房屋內出意外

如果家中有小朋友

如果常常搬家,小朋友也必須重新適應環境

萬一又是不好的環境,又會對小朋友的成長有負面的影響

(這也是為何孟母要三遷阿XD

結論

其實房產知識與我們息息相關,不管你適合買房還是租房,多了解房產的知識都是好事唷

你和家人未來是不是有買房的打算呢?

有的話,建議你一定要先學習、多做功課,這樣才不會買貴買錯,後悔一輩子唷!

延伸閱讀 :【看屋懶人包】15個超實用的看屋重點攻略,看屋竟然也有SOP 

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