文章最後更新於 2020 年 9 月 9 日 by 毛毛

  • 你有跟仲介去看過房子嗎
  • 看屋有沒有什麼重點或SOP呢
  • 要怎麼知道這間房子好不好

每次仲介帶看房子,都只花5分鐘左右就看完了,因為根本不知道要看啥

相信很多朋友都跟我一樣,看屋時不知道要注意哪些地方

沒關係,毛特別為大家整理了幾個超實用的看屋重點,希望能幫大家補充點概念,往後看屋不再迷惘唷

這一篇會針對成屋的看屋重點技巧來做分享,因為預售屋的看屋方式就大不相同了

什麼是成屋

成屋分為「新成屋」或「中古屋」

這邊指的是眼見為憑,可以看到屋況、格局,已經蓋好的房子

15個超實用的看屋重點攻略

很多事情都有SOP,莫非看屋也有SOP嗎?下面就來分享給大家唷~

看房前的準備

建議可以先上網查查這一區的區域行情,跟生活機能狀況

你可以跟仲介要物件的格局圖,也可以在物件銷售的網頁上,自行打印出來

看屋十字訣                                           

由房產前輩-田大全老師提出的看屋十字訣「風火水電光、天地牆柱窗」,可說是看房的重點檢核項目唷

p.s.這老師真的太厲害了,沒想到念起來還有押韻,挺像武俠小說的招式呢XD

圖片源自電影功夫               

我們將十字訣區分兩大類 :

房屋軟體

  • 風 : 室內通風狀況、風水
  • 火 : 瓦斯管線、消防安全、室溫會不會很熱(西晒問題
  • 水 : 水管管路、漏水狀況、壁癌(油漆剝落
  • 電 : 電路管線(居家安全、家電設備
  • 光 : 採光、座向

房屋硬體

  • 天 : 天花板
  • 地 : 樓地板
  • 牆 : 牆面、隔間材質、格局(幾房幾廳幾衛、動線(有沒有浪費坪數
  • 柱 : 梁柱(梁柱位置、有沒有洗洞
  • 窗 : 門窗、有沒有對外窗

毛覺得這十字訣相當好用,可以幫助我們在看屋時,不會遺漏重要的地方

大家可以把他當成一個檢查清單,逐一做個檢核,但記得默記在心中就好,不用特別在看屋時唸出來唷!

如果仲介帶看時,你自言自語開始唸口訣,「風、火、接下來看水跟電..」,應該會讓仲介覺得害怕吧XD

評估未來增值潛力

戴德梁行總經理-顏炳立曾說 : 「看屋除現有條件之外,同時也要評估未來的增值潛力」,那什麼是增值的潛力呢

地段

所有房產老師跟前輩都說:「買房最重要的是地段、地段、地段」

這間房子附近的交通、生活機能、使用分區、長期發展性、學區都是很重要的評估點

環境

環境會影響到我們的居家生活

看看物件附近的景觀、嫌惡設施、居家安全、鄰居、公設的使用性

價格

買房前的資金準備也很重要

我們必須先估算房子的售價、貸款、裝潢費用、仲介費用

收益

就算是自住也要注意到房子有沒有增值的潛力

所以看看這間房子能不能有租金收入、未來房價有沒有增值性也很重要唷

觀察屋與屋之間

棟距、採光、風水、路寬、基地形狀、社區管理、鄰居素質、公共設施、物業管理品質

這些都可以好好調查跟評估

走進房子前仔細觀察環境

消防車進得來嗎

進入屋子前,一定要觀察巷弄,消防車進得來嗎,因為這關係到我們的居家安全

如果是單行道,車都開不進去,最好就不考慮了

一般小台的消防車寬度最小也要2.1米,所以建議路寬至少要4-5米,路邊也不要停車比較好

是不是無尾巷

如果是巷弄,一定要特別留意是不是無尾巷

巷子如果走到底沒路了,就是無尾巷,也就是俗稱的「死巷」

因為無尾巷對很多長輩來說都是風水的瑕疵,覺得是「無路可走」的象徵,就算你不在意,未來要買你房子的人也可能會在意唷

有沒有嫌惡設施

走進這間屋子前,我們要仔細觀察小環境的整體素質,看看物件旁有沒有

  • 純住宅區
  • 菜市場
  • 工廠
  • 加油站
  • 宮廟宗祀
  • 電箱、發電塔
  • 福地、靈骨塔

以上這些設施距離太近,都會是扣分項目唷

生活機能好嗎

確認物件的附近有沒有

  • 便利商店
  • 菜市場
  • 超市或大賣場
  • 公車站(走路或開車幾分鐘
  • 捷運站(走路或開車幾分鐘

以上這些項目很重要,因為會關係到我們生活機能的便利性,以及房子增值的潛力唷

延伸閱讀 : 【房地產投資】8個不私藏的策略判斷自己適合租房還是買房

4要點避免踩雷

公車站牌最好不要在房屋的樓下

因為公車進站時,肯定會有些噪音,而且空氣也不太好,最好是在走路3~5分鐘的地方

菜市場建議不要太近比較好

如果菜市場走路五分鐘左右是很方便,但市場若就在樓下就不太好了

因為菜市場的衛生環境,相對來說比較差,地面也比較潮濕,容易滋生各種細菌,影響到環境衛生

鄰居的生活習慣

如果是公寓,再進入房子前,要特別觀察

  • 樓梯間公設跟頂樓平台有沒有堆積雜物
  • 經過鄰居家時,有沒有聽到狗狗的吠叫聲
  • 門口有沒有貼奇怪的紙條或符咒…等

可以問問仲介,這附近鄰居有沒有什麼特殊的地方,如果發現有異狀,再便宜都不要考慮唷!

因為如果遇到奇怪的鄰居,日後累的是自己阿!

愛莉老師正好也有避開地雷屋的影片,分享給大家唷

走進房子後第一步

進入這個房子之後,就是確認對這物件的第一印象了,建議每個房間都繞一繞

格局跟大概的屋況

拿出房仲給的格局圖(或自行上房屋銷售頁面先打印出來)

格局圖不一定按實際比例畫出

有時我們會發現格局圖看起來很方正,但實際上看到的物件卻是3:7的長方形比例,這種比例就會影響到物件的格局跟採光

空間的規劃大小與實際不符

也有一種狀況是,格局圖上的房間看起來大小都差不多,但看屋時卻發現,有某間房間特別小!

格局圖上有的東西實際卻沒有

有些圖上面標示這個房間有窗戶,但實際上看卻沒有窗戶!

確認各房間的動線順不順

  • 從客餐廳走到各個房間
  • 從廚房走到餐廳
  • 從陽台走到曬衣服的地方

會不會有空間的浪費

有些82比的房子(寬度2長度8)走道太長,採光跟通風條件就不太理想

房子座向的觀察

座向會影響到室內的溫度跟通風、採光

避免西曬的房子

如果房子會西曬的話,下午肯定會很熱,尤其是在夏天時會熱到不行

有些仲介會說,「沒關係啦,就裝遮光的窗簾就好啦」但如果每天都拉上窗簾,不就失去房子採光的條件了嗎?

p.s如果是濕氣很重的房子,西曬一下倒是不錯的除溼方法XD

室內風水的觀察

華人買房買地很重視風水,下面列出三個最常見的風水瑕疵

開門見灶,錢財多耗

大門一打開就看見廚房,一進入房子火氣沖人,使財氣無法進入

若格局無法改變,那可以考慮一下加個屏風小簾子,或是做個吧檯桌將爐灶遮住

開門見廁,穢氣迎人

一打開大門就看見廁所大門,穢氣迎人

廁所居中

有些房子廁所是在房子的中央,仲介會說「這樣上廁所很方便阿」但這對風水來說很不好

因為臭氣濕氣都集中,會讓財氣洩漏

由於廁所的管道間要移動並不容易,若真的有想買這房子,可以考慮加個門簾或屏風遮住

關於風水的條件,我建議可以審慎評估進去,因為當未來要賣房時,買房子的人或許都會考慮進去唷!

窗戶旁的觀察

窗戶

  • 窗戶種類 : 鋁門窗、氣密窗、隔音窗
  • 縫隙 : 有沒有縫隙(噪音跟漏水
  • 瑕疵 : 好不好關

p.s 一般隔音效果很好的是隔音窗,因為氣密不一定隔音,隔音絕對氣密!

隔音窗要注意玻璃的厚度

棟距

棟距檢查 : 與隔壁棟的棟距多少?會不會很近?隔壁房子的廚房是否離我們太近?(有油煙跟隱私的顧慮

永久棟距

物件旁是公園跟學校,不太可能會拆掉或蓋起房子,所以稱為永久棟距

p.s 物件旁如果是空地,先別開心太早,建議可以確認它是不是建地,如果是建地之後就有可能蓋房子

建商在蓋房子前,如果有將建地做成綠地美化市容的話,申請建照的時候,可以有較高的容積獎勵

風水

檢查物件有沒有對到路沖、反弓煞、天斬煞、壁刀煞

廚房、浴室的觀察

房子最害怕的就是漏水,我們來看看跟水相關的4大重點吧

漏水一般分為

外牆漏水 : 房子外牆造成的漏水

牆壁中的給水/排水管 : 水管有破裂、防水層做的不好都會造成漏水

滲漏水檢查

天花板、牆壁、外璧有沒有滲水、漏水或壁癌

Silicon有沒有打好

水流檢查

到浴室和廚房打開水龍頭,看看水流是否乾淨

把水龍頭蓮蓬頭的水打開,同時沖馬桶,看看水流有沒有變小

其他配備

檢查浴室、廚房是否乾淨

浴缸、馬桶、洗手台、廚具、系統櫃…等配備是否符合需求

天地牆的觀察

天花板會不會太低

一般的樓層高度大多為3米,扣掉樓地板的厚度約15公分後,淨高只剩下2.85米

如果天花板做得太低,就會有壓迫感,而且通常抓太低的原因,可能天花板中包了一根梁

地板是否平整

建議帶個水平儀或小鋼珠去測試地板平不平、有沒有傾斜

房子傾斜對房屋結構是很大的傷害,不得不謹慎阿

檢查牆壁樑柱

敲敲隔間牆,確認是什麼材質

梁柱的位置、有沒有裂縫或鋼筋外露

海砂屋的天花板,水泥塊會一塊一塊的剝落造成鋼筋外露

海砂中的氯離子很高會腐蝕鋼筋跟水泥,抓不住水泥,天花板或是牆壁上的裂縫會很大

電源的觀察

電線管路是居家安全最重要的項目之一,一定要謹慎檢查唷

電箱很重要

打開電箱後,看看

  • 外觀 : 線路是否整齊、有沒有外露
  • 電線新舊粗細 : 新電線都比較粗
  • 迴路 : 迴路多嗎?廚房有沒有獨立的迴路

屋頂的觀察

檢查防水隔熱

屋頂地板若是綠色或灰色,通常是之前有上過防水漆

另外因為太陽直射下,房子會很熱,這時候可以

  • 搭建鐵皮屋頂
  • PS隔熱板做屋頂隔熱
  • 使用遮光網

公共空間的觀察

  • 頂樓
  • 梯間
  • 有沒有頂加
  • 社區安全死角
  • 公設使用情況與實用性

據臺北市違章建築處理規則第一章第四條,違建可分:

  • 既存違建 : 民國84年/1/1前存在的緩拆或免拆違建
  • 新違建 : 民國84年1/1後的違建,即報即拆

以臺北市來說,新違建一律即報即拆。如果是民國84年以前就存在的舊違建,則列入緩拆或免拆

p.s 如果有頂加,可以從空照圖看看頂樓加蓋的時間

空照圖去哪申請

可以上 農航所網站申請

有沒有簽專用合約書

有些公設是可以約定專用的,但是需要所有住戶簽名同意

比如說 頂樓平台上空間由哪一戶使用

總結

以上是毛為大家整理的看屋重點,只要在看屋時能依序檢查,就不會買到地雷屋唷,希望對大家有幫助唷

房子是一輩子最貴的資產,如果你有打算買房子,一定要先大量學習再出手,才不會賠了錢又哭哭唷

延伸閱讀 :【房地產課程推薦】小資買房新手必推課程|邱愛莉的購屋實戰班評價心得

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