文章最後更新於 2020 年 9 月 22 日 by 毛毛

「小明在看房時發現一個很不錯的房子,經詢問仲介後,確認屋主開價1200萬,但他覺得這個物件的市場均價大約落在1,000萬。希望仲介幫忙議價,仲介表示會幫他談談看,並請他先付一筆10萬元的斡旋金…」

聽到這裡…相信很多人心中會有疑問..「還沒決定要買就要收一筆錢,莫非是黑心房仲想騙錢?」

你知道嗎?買屋下斡旋其實是對買賣雙方都有保障的事情,但「斡旋」到底是什麼意思呢

讓我們繼續看下去唷

13個斡旋的重點攻略

下面是毛毛為大家彙整的幾個斡旋重點

什麼是斡旋

從字面上來說就是雙方進行「溝通跟協商」,希望能談出一個共識,而在不動產的交易流程中,「斡旋」是個有制式且具法律效力保障的步驟

當我們要買房前,會先「下斡旋」委託仲介幫我們跟屋主議價

由於買房子的金額很大,當買方的出價和賣方想賣的價錢有落差,房仲為了確認買方的購屋意願,以及保障雙方的權益,就會先請買方「下斡旋」,由他來為你跟屋主議價

毛毛,說中文好嗎? 好,我來為大家翻譯一下 ..

2種下斡旋的方式

  • 斡旋
  • 要約

其實兩者都是委託書的概念,具有相同的法律效力,我們可以自己選擇下斡旋的方式

大部分的房仲都希望我們用斡旋(先付斡旋金)的方式

兩種委託書都會載明

  • 議價的時間區間(通常是3-7天)
  • 議價的價格

什麼是要約

委託仲介幫忙跟屋主議價前,會簽一份「要約書」, 但不用先付錢

「斡旋」跟「要約」有什麼不同

主要的差別是有沒有「先付一筆斡旋金」這件事

為什麼需要斡旋金

  • 「為何還沒確定要買,就要先付錢」
  • 「為什麼要先收錢,才能幫我跟屋主談」

相信這是很多買屋的新手,初次聽到斡旋金的疑問

但其實『下斡旋』是確保買家對自己的出價負責,也是保障買賣雙方的權益,為何這樣說呢

讓我們看看下面這兩種狀況…

如果你是屋主想賣屋

今天你要賣房,開價1200萬,房仲來跟你溝通說買方出價1000萬,考慮再三後你終於首肯割愛,結果房仲跟你說對方不買了,你會不會感覺被耍了呢

如果你是買方想買房

今天你要買房,屋主開價1200萬,你做完功課後,請仲介幫忙議價1000萬,屋主也口頭同意了,開心的準備貸款時,卻收到仲介來電說屋主反悔了,你心中會不會有很多os呢

沒錯,「斡旋金機制」主要就是讓買賣雙方各自承擔部分的責任跟義務,不讓房仲白白辛苦一場,也不會讓買賣雙方權益受到損害

想知道看屋要注意哪些地方嗎?

延伸閱讀 :【看屋懶人包】15個超實用的看屋重點攻略,看屋竟然也有SOP

斡旋金是額外送給房仲的嗎

當你看上一間房子,出價1000萬,並付 10 萬元斡旋金請仲介去議價

最後屋主同意出價並在斡旋書上簽名,這 10 萬斡旋金馬上會轉為買房的訂金,那尾款就還剩下 990 萬要付,所以這筆斡旋金不是額外給房仲的,請不用擔心唷

斡旋金越大越有誠意嗎

有些房仲可能會跟你說 :

真的是這樣子嗎?答案是 : 根本沒有這回事!! 這些都只是房仲的心理戰術跟話術而已

2個斡旋的種類

什麼,原來仲介收了斡旋,不一定會直接開始議價?…我們來看看

斡旋有分兩種

  • 單數斡旋
  • 複數斡旋

什麼是單數斡旋

當仲介收下你的斡旋,就會停止帶看物件,開發這物件的業務會把鑰匙收回來,停止帶看並專注幫你和屋主談價格

單數斡旋比的是「時間」,只要你的出價仲介願意幫你談,剩下的只要等仲介和屋主溝通的結果,和願不願意出來議價了

什麼是複數斡旋

即使房仲收下斡旋後,仍會繼續帶看,開放所有對物件有興趣的買方都可以出價,業務會電話回報其他買方出的價格,並希望你再加價,再針對下斡旋出價最高的買方跟屋主議價

他們可能會這樣說 :

p.s 至於到底有沒有真的另一組買家?這我們就不知道了..

有些仲介為了抬價,一般會使用「集中帶看」加上「複數斡旋」,然後說這是「秒殺物件」,營造熱銷的氛圍

毛毛,這聽起來好像有種競標拍賣的感覺耶

沒錯,因為他是採取價高者得的方式,所以複數斡旋比的是下斡旋的「價格」,下斡旋的時間先後反而不是那麼重要,這種方式對買方比較不利

所以大家下斡旋前,可以先確認好斡旋可能會出現的狀況,這樣才不會被仲介牽著走唷..

下斡旋後能反悔嘛

付了「斡旋金」後,一般有下面3種狀況

價錢沒談攏前,或屋主未同意出價

屋主還沒正式同意你的出價,在斡旋或是要約書上簽名前,斡旋金都是可以拿回來的

也就是說價錢沒談攏前,斡旋金就能全額退還

屋主已同意要賣,買方反悔

如果屋主同意,但你卻反悔不買了,這筆「斡旋金」就會被全數沒收,提供給屋主做為違約的罰款,有點像是賠償屋主的損失

屋主原本同意要賣,後來卻反悔

相反的,如果本來屋主已經同意要賣,後來卻反悔了,屋主一樣得付出一筆違約金

下要約後能反悔或修改價格嘛

你是不是在想 : 「反正使用要約,也沒付過任何錢阿,那臨時反悔不買或修改價格也可以摟?」

NONONO,「要約」雖然沒付任何錢,但如果屋主已經簽名同意要賣,你卻反悔不買或修改價格,這仍然算違約

屋主和仲介可以向你提告,要求你用要約書上的價格購買房子,否則就要繳交違約金跟仲介服務費

所以大家要下斡旋跟簽要約前,一定要非常小心謹慎阿

下斡旋前擔心貸款貸不到

因為大家在下斡旋或要約時,不見得能先確認貸款條件,這時就會擔心 : 萬一貸不到自己需要的金額怎麼辦

建議加註但書

如果怕自己貸款貸不到,建議可以在要約或斡旋上加註上但書

比如說
如果貸款成數不到x成,則合約無條件解除
所有支付的訂金或頭期款可無條件全額領回

如果房仲找理由不撤斡旋

當你的出價與屋主心中的底價落差太大,要撤回斡旋其實很容易

但如果下的斡旋接近屋主的預設價格,房仲想多拉一點服務費,屋主還在猶豫中,此時若想撤回斡旋,有些房仲可能會說 :「但屋主那邊已經簽收了,無法撤回」

據說曾有過黑心房仲,明知買方是因為評估貸款預估金額不足才想撤回,卻故意以屋主已經簽收為由,意圖使你違約,沒收訂金…那碰上這種狀況該怎麼辦呢

哀兵策略幫你撤回斡旋

通常房仲回報說屋主遲遲未同意簽收,是因為出價並沒有完全讓他滿意,屋主在等房仲繼續向你拉價

我們可以打電話跟房仲說 :

「不好意思,因為真的有喜歡這個房子,關於加價我有慎重考慮過,請將「斡旋書正本」帶來,我可能會加一點金額」

p.s就算斡旋書已在屋主手上,相信房仲也會立刻去取回

見面拿到斡旋書後,也不要馬上表示要撤回斡旋,因為這會讓房仲心碎…
(除非你未來不想讓這房仲幫你帶看)

這時只需要表現出很為難、很可惜的樣子,並表示真的真的無法再加價,並告知要直接放棄買這物件的意願,也就等同於表明要撤回斡旋

小技巧保護自己

如果房仲表示斡旋書失效了也必須繳回公司(有些公司真的會這樣規定),記得要在

斡旋書上的出價金額部分先畫二條線把它槓掉,然後記得「絕對不要在旁邊簽名」

p.s 這是避免被黑心房仲利用你的簽名,當然,直接打個叉寫上作廢,也是保護自己的辦法

6個下斡旋的注意事項

愛莉老師也有分享幾個下斡旋特別要注意的地方,大家可以看看影片唷

影片來自愛莉House123

愛莉老師影片的重點如下

結論

上面說到很多斡旋的重點跟要注意的地方,希望大家不要看到睡著了才好XD

其實不管是哪一種投資方式,建議大家還是要先做好功課再出手,才不會吃大虧唷

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